공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 새로 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라질 때 법정지상권이 성립하나요?

공동저당권 설정 뒤 담보였던 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 예외가 인정될 여지는 신축 건물의 소유 관계와 담보 설정에서 찾아요.

새 건물 주인이 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 토지 저당권과 같은 순위로 신축 건물에도 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 해요.

먼저 구분할 점: 경매 당시의 건물인가요?

확인할 핵심은 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물이 철거되고 신축됐는지예요. 이 상황에서는 경매 후 토지와 새 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기지는 않아요.

법정지상권의 일반적인 성립 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 동일인의 소유이며, 저당권 설정 후 경매로 소유자가 달라지는 경우가 포함돼요.

하지만 기존 건물을 담보로 공동저당권을 설정한 뒤 새 건물이 들어선 사례에는 별도의 판단이 제시돼 있어요.

경매 시점에 건물이 있다는 사실만으로 결론을 내릴 수 없는 이유예요.

특별한 사정은 무엇을 확인하나요?

원문은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 그리고 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등을 특별한 사정으로 들고 있어요. 이런 사정이 없다면 신축 건물에 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 설명된 원칙이에요.

따라서 문제 상황을 살필 때는 기존 건물과 신축 건물을 구별하고, 공동저당권 설정 당시의 토지·건물 소유 관계와 이후 신축 건물의 소유자 및 담보 설정을 확인해야 해요. 경매 결과만 확인해서는 특별한 사정이 있었는지 알기 어려울 수 있어요.

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자주 묻는 질문

저당권 설정 당시 있던 건물과 나중에 지은 건물을 같은 건물로 보나요?

아니요. 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 저당권 설정 당시의 건물과 신축 건물을 구분해 살펴야 해요.

경매 당시 새 건물이 있다는 사실만으로 법정지상권이 성립하지는 않아요.

법정지상권은 경매 절차의 어느 시점에 성립하나요?

법정지상권이 성립하는 경우 그 시기는 매수인이 매각대금을 지급한 때예요. 등기는 성립 요건이 아니지만, 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 본인 명의로 지상권설정등기를 해야 해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1